전세 반전세 월세 차이, 2023 기준

전세 반전세 월세 차이에 대해 간략하게 알려드리겠습니다. 사실 전세와 월세는 차이가 명확하지만 반전세와 월세는 그 차이가 애매한 것이 사실입니다. 전세 반전세 월세 차이에 대해 먼저 설명해 드리고, 전세 반전세 전환 계산 방법에 대해서도 알려드리겠습니다.

전세 반전세 전환 계산 방법에 대해 아래에서 간략하게 알려드릴 예정이지만, 전월세전환율 관련 정확한 정보가 필요하신 분은 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.



전세 반전세 월세 차이

1. 전세

전세는 기본적으로 임차인이 임대인에게 매달 납부하는 금액이 없습니다. 통상적으로 주택 매매 가격의 70~80% 가격대를 형성하고 있고, 기준 금리에 따라서 오르락 내리락하곤 합니다. 최근에는 기준 금리 인상 영향으로 전세가가 계속 하락하는 추세입니다. 참고로 기준금리는 한국의 중앙 은행인 한국은행에서 결정합니다.

전세의 경우 계약 기간 동안 집을 완전히 임차하는 개념이기 때문에 지내는 기간 동안 주택 노후로 인한 문제 외에는 대부분 임차인이 스스로 해결해야 됩니다. 가장 쉬운 예로 소모품이 있습니다. 전등, 도어록 건전지 등의 간단한 소모품은 임대인 교체 의무가 없는 부분이기 때문에 임차인이 스스로 구매 및 교체를 진행하게 됩니다.

다만, 보일러, 벽지, 결로에 의한 곰팡이 등은 임대인이 모두 수리해야 되니, 임차인이라면 절대 수리하지 마시기 바랍니다. 혹시라도 수리를 하게 된다면 임대인에게 수리비 청구 고지 후에 진행하시는 것이 안전합니다. 녹음은 필수입니다.


2. 반전세

전세 반전세 월세 차이 중 반전세는 가장 특이한 개념입니다. 전세 보증금을 약간 낮추고, 보증금을 낮춘 대신 일부 금액을 월세로 전환하는 것을 말합니다. 사실 보증금과 월 납입금이 있는 형태로 월세와 큰 차이는 없습니다.

하지만 반전세의 기준은 존재합니다. 월세 20년치 기준보다 보증금이 크면 반전세라고 구분하고 있습니다. 즉, 월세 금액에 240개월을 곱한 것과 보증금을 비교하는 것입니다. 반대로 월세 20년치 기준보다 보증금이 작으면 월세로 구분합니다.

  • 반전세 기준
  • 보증금 > 월세 × 240
  • 월세 계산액보다 보증금이 더 크기 때문에 반전세

실제 예시를 통해 한번 계산해 보겠습니다.

위 매물의 경우 전세 반전세 월세 차이를 알기 위해서는 알려드린 공식 그대로 계산해 보면 됩니다. 즉, 3억 5천만 원과 70만 원 × 240개월을 비교하여 어떤 숫자가 더 큰지 확인하면 됩니다.

  • 70만 원 × 240개월 = 1억 6천 8백만 원
  • 3억 5천만 원(보증금) > 1억 6천 8백만 원(월세 × 240개월)
  • 월세 계산액보다 보증금이 더 크기 때문에 반전세

이제 마지막으로 월세 개념에 대해 살펴보겠습니다.


3. 월세

보증금과 월세 형태로 납부하지만 반전세가 아닌 매물이 모두 월세입니다. 흔히 월세의 보증금은 월세 × 10개월 정도입니다. 예를 들어서, 500/50, 500/45, 200/25 와 같은 형태입니다. 하지만 반드시 보증금이 월세 × 10 이어야만 한다는 법칙은 없으며, 임대인과 임차인의 상황에 따라서 조절되곤 합니다.

쉽게는 반전세가 아니라면 모두 월세로 취급하시면 되고, 반전세 월세 차이는 결국 수리비에서 발생합니다. 전세보증보험, 월세액 세액공제 등 대부분은 동일하지만, 수리비는 약간 경우가 다릅니다.

우선 전세, 반전세의 경우 기간 동안 집 자체를 빌리는 개념이 강하기 때문에 집 노후 수리비(Ex. 벽지, 보일러, 수도, 전기 등)을 제외하고 간단한 수리 비용은 모두 세입자가 부담하게 됩니다. 예를 들어, 전등, 도어락 교체 비용 등을 생각하시면 되는데, 전세의 경우 이렇게 간단한 비용은 세입자가 직접 수리합니다.

하지만 월세는 공간을 빌리는 개념이라서 작은 수리비도 대부분 임대인이 책임지는 경우가 많습니다. 위에서 언급했던 도어락, 전등 등의 작은 수리도 임대인이 수리 비용을 지불하고, 건전지 교체 등을 진행하는 것입니다. 그래서 반전세 월세 차이는 여기서 발생합니다. 이 외에 큰 부분에서 차이는 거의 없다고 보시면 됩니다. 즉, 보통 학교앞 자취방에 거주하는 분이라면 수리비를 부담할 일이 거의 없다고 보시면 됩니다. 단, 본인의 부주의에 의한 수리는 당연히 보상해야 됩니다.


전월세 전환율 계산법

전세에서 반전세, 월세 등으로 변경할 때 계산하는 공식을 알려드리겠습니다. 흔히, 전월세전환율이라고 하며, 쉽게 보증금을 월세로 환산했을 때, 얼마 정도 나올지 계산하는 것입니다.

여기서 중요한 점은 전월세전환율은 계산 당시의 기준금리에 따라 달라진다는 것입니다. 전월세전환 비율이 기준금리와 대통령령에서 정해진 비율을 더한 값이기 때문입니다. 아래에 간단하게 공식을 보여드리겠습니다.

  • 기준금리(매번 변동됨) + 대통령령이 정한 비율(2.0% 고정) = 전월세전환율

기준 금리는 1년 동안 총 8회 변경됩니다. 변경된다고 항상 기준 금리가 오르거나 떨어지는 건 아니고, 수치가 그대로 유지될 수도 있습니다. 글을 작성하고 있는 현재 기준 금리는 3.5%입니다. 기준금리에 대해 자세한 내용이 필요하신 분은 아래 기준금리에 관련된 글을 참고해 주시기 바랍니다.

다시 돌아와서 전월세전환율 계산 공식을 알려드리겠습니다.

  • 전월세전환율 계산 공식
  • (기존 보증금 – 변경된 보증금) × (기준금리 + 대통령령에서 정한 비율) ÷ 12개월

실제 예시로 설명해 보겠습니다. 기준금리 3.5% 기준으로 계산됩니다.

  • 전세 3억에서 1억으로 변경 후 일정 금액의 월세 요구
  • (3억 – 1억) × 5.5%(3.5% + 2%) ÷ 12개월
  • 2억 × 0.055 ÷ 12 = 약 91만 6천 원

즉, 보증금을 3억에서 1억으로 변경했을 때, 91만 6천 원 이상의 월세를 요구할 수 없다는 계산이 나옵니다. 위 금액 이상으로 요구한다면 부동산에 월세 금액에 대해 문의하시는 것이 좋습니다.


전세 반전세 월세 차이 및 전월세전환율 계산 방법에 대해서도 간단하게 살펴보았습니다. 최근 대출 이자가 점점 높아지면서 전세 비율이 줄어들고 반전세, 월세 비율이 높아지고 있습니다. 사실 반전세 월세 차이는 크게 없습니다. 수리비 정도의 차이가 있지만 살다 보면 그건 딱히 중요한 요소가 아닙니다. 굳이 차이를 두려고 하지 마시고, 보증금을 조금 더 많이 낼 것인지, 적게 내고 월세를 많이 낼 것인지 정도로 이해하는 것이 가장 편합니다. 도움이 되셨길 바라겠습니다.

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