청약 추첨제 재도입, 오히려 가점제보다 유리

청약 추첨제 재도입 덕분에 버려진 주택청약통장을 다시 꺼낼 때가 되었습니다. 서울은 이미 거의 전역에 걸쳐 비규제지역으로 변경되었고, 투기과열지구가 4곳 밖에 남지 않았습니다. 청약 추첨제 재도입에 따라 추첨제 물량이 어떻게 변화되었는지 상세하게 알려드리겠습니다.

최근 정부가 주택 관련 정책을 많이 도입하고 있습니다. 특례보금자리론, 비정상거처 이주지원 버팀목 대출, 청년월세지원 등 실제로 도움이 되는 제도가 꽤 많이 실행되고 있습니다. 이러한 제도를 놓치지 마시고 조건을 알아보셔서 꼭 혜택을 받으시기 바라겠습니다.

청약 추첨제 재도입

용산, 강남, 서초, 송파를 제외한 서울의 모든 지역에 비규제지역으로 변경되었습니다. 투기과열지구·조정대상지역 및 비규제지역으로 나누어서 말씀드리는 건 지역마다 청약 추첨제 비율이 약간 다르기 때문입니다.

청약 추첨제 재도입 덕분에 결론적으로 무주택자 및 1주택자는 마음에 드는 분양 일정이 있다면 무조건 청약을 신청하는 게 좋습니다. 특히, 무주택자의 경우 굉장히 높은 비율로 추첨을 진행하고 있고, 1주택자도 충분히 당첨이 될 수 있는 확률입니다.

특히, 20대, 30대가 주로 노리고 있는 85㎡ 이하 면적은 가점제보다 추첨제 물량이 더 많습니다.

서울 지역별 추첨제 비율

서울은 현재 투기과열지구·조정대상지역 및 비규제지역으로 나누어져 있습니다. 서울 전 지역에 추첨제 물량이 공급되는 건 맞지만, 공급하는 비율의 차이가 있습니다.

비규제지역

• 강남 3구, 용산 제외 서울 전 지역

강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 서울 전 지역은 비규제 지역입니다. 따라서, 강남 3구 및 용산 외 모든 지역은 아래 비율대로 추첨이 진행됩니다.

참고로 비규제지역 청약 1순위가 되기 위해서는 청약 통장 가입 기간이 1년이면 됩니다. 혹시 해지했더라도 앞으로의 상황에 대비해서 지금이라도 다시 가입하는 것이 좋습니다.

가장 큰 변화는 85㎡ 이하 면적에서 청약 추첨제가 도입되었다는 것입니다. 기존에는 전량 가점제로 공급되면서 85㎡는 사실상 없는 물량이나 마찬가지였습니다. 20대나 30대에 청약 가점제에서 높은 점수를 보유한다는 건 불가능했습니다.

추첨 60% 공급량은 무주택자와 1주택자의 청약 신청이 가능합니다. 다만, 무주택자가 훨씬 유리하게 되어 있습니다. 추첨제 60% 내에서 75%는 무주택자에게 공급, 나머지 25%는 1주택자에게 공급합니다. 즉, 추첨제 공급량 100개를 분양한다고 가정하면 무주택자에게 75채, 1주택자에게 25채를 공급합니다.

무주택자가 유리한 점은 한 가지 더 있습니다. 전체 청약 추첨제 공급량에서 최초로 무주택자끼리 경쟁을 하고, 무주택자 경쟁에서 떨어진 사람들은 1주택자 경쟁 시, 다시 한번 경쟁을 하게 됩니다. 즉, 무주택자는 추첨에 당첨될 기회가 2번 있는 것입니다.

전체적인 추첨 순서는 아래 순서를 따릅니다.

1. 추첨제 물량 60%에서 무주택자끼리 1차 경쟁
2. 1차 경쟁에서 떨어진 무주택자와 1주택자를 합쳐서 2차 경쟁

1주택자가 경합에서 불리한 건 확실하지만, 기존 가점에 100%로 전체 공급을 하던 것에 비하면 엄청난 변화라고 봅니다. 과거 몇 년간 20대, 30대의 청약통장은 사실상 쓸모없는 것이나 마찬가지였습니다. 하지만 이번 변화로 인해서 운이 좋으면 원하는 곳에 분양을 할 수 있는 기회가 생겼습니다.

또한, 85㎡ 이하 면적에서 전체 공급량 대비 무주택자와 1주택자 공급 비율을 계산해 보면 아래와 같습니다.

• 무주택자: 전체 분양 공급량의 60%
• 1주택자: 전체 분양 공급량의 15%

85㎡ 초과 면적은 가점제가 사라졌습니다. 가점제가 사라져 버린 건 사람에 따라서 의견이 분분합니다. 하지만 비규제지역만 85㎡ 초과 면적에 대해서 가점제가 사라지고, 투기과열지구 및 조정대상지역은 85㎡ 초과 면적에서 가점제 비율이 오히려 더 많습니다.

가점이 높은 분들은 오히려 투기과열지구 및 조정대상지역 당첨 확률이 급격하게 높아지게 되었습니다. 즉, 가점이 높다면 강남, 송파, 서초, 용산에 집을 마련할 수 있는 확률이 높아진 것입니다.

참고로 비규제지역은 세대주와 세대원 각각 분양에 참여할 수 있습니다. 따라서 한 세대에 청약 통장이 두 개가 있다면 모두 지원하시는 게 좋습니다.

투기과열지구·조정대상지역

• 서초
• 강남
• 송파
• 용산

현재 서울의 투기과열지구·조정대상지역은 4곳입니다. 위 4가지 지역은 청약 1순위가 되기 위해서 청약 통장 가입 기간이 2년 이상이어야 합니다.

투기과열지구·조정대상지역도 이번에 추첨제 적용이 되면서 꽤 많은 물량을 추첨제로 공급하고 있습니다.

투기과열지구도 85㎡ 이하 면적에 대해 추첨 물량이 공급되면서 도전의 기회가 생겼습니다. 많은 사람들이 선호하는 60~85㎡ 이하 공급량에서 비록 추첨 비율이 30% 이긴 하지만, 예전의 0%에 비하면 훨씬 긍정적으로 볼 수 있습니다.

어차피 청약에 한 번 만에 당첨될 거라고 생각하는 분은 없을 거라고 봅니다.

투기과열지구에서 특이한 점은 85㎡ 초과 공급량에서 오히려 가점제 비중이 늘어났다는 것입니다. 용산 및 강남 3구는 오히려 가점제가 유리한 지역이 되었고, 가점이 높은 분들은 이제 상대적으로 더 비싼 지역을 노릴 수 있게 되었습니다.

참고로 투기과열지구 및 조정대상지역은 세대주만 분양에 참여할 수 있고, 세대원은 제한됩니다.

청약 추첨제 재도입 덕분에 쓸모가 없었던 청약 통장이 다시 빛을 발하기 시작했습니다. 2023년 10월에 분양 시작하는 반포동 래미안원펜타스 등 예전에는 쳐다볼 수도 없던 분양권을 이제는 도전이라도 할 수 있게 되었습니다.

앞으로 부동산 정책이 어떻게 될지는 정확히 알 수 없지만, 전매 제한 및 실거주 요건이 점점 완화되고 예전에 비해 쉽게 거래가 되도록 변경될 것으로 예상됩니다. 쉽게 거래가 가능해졌을 때 주택 가격이 오를지 내릴지는 또 단순히 비교하기도 힘듭니다.

미리 준비하셔서 꼭 원하는 곳에 분양받으시길 바라겠습니다.