1015 부동산 대책 요약에 대해 핵심만 정리해 드리겠습니다. 이번 부동산 규제는 전례없는 역사상 최대 규모의 부동산 규제이며, 주택 매수를 희망하셨던 분들은 꽤 많은 타격을 입을 것으로 보입니다. 규제지역 및 대출규제 두 가지 측면에서 살펴보겠습니다.
규제지역 확대
부동산 규제 지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래 허가구역 3종류로 나뉩니다. 토지거래 허가구역의 규제 강도가 가장 강하며 이번 1015 부동산 규제로 인해 서울 전역 및 경기도 일부가 토지거래 허가구역으로 지정되었습니다. 구역은 다음과 같습니다.
- 서울 전지역
- 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 수원시 영통구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
토지거래 허가구역 지정 시 변경되는 점
1015 부동산 대책 요약에서 가장 중요한 부분입니다. 서울 전지역 및 경기도 12개 지역이 토지거래 허가구역으로 변경되면서 아래 규제가 적용됩니다.
- 대출 규제 강화
- 실거주 의무 추가
대출 규제는 주택 가격에 따라 차등 규제가 적용되고 최소 2억 원~최대 6억 원 사이에서 주택담보대출을 실행할 수 있습니다. 이 부분은 아래 대출 규제 부분에서 조금 더 상세하게 다루도록 하겠습니다.
실거주 의무는 2년이 적용됩니다. 즉, 토지거래 허가구역 내 주택 취득 시, 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 발생합니다. 즉, 매수자는 반드시 매수한 주택에서 즉시 2년간 거주해야 하며 실거주 의무 위반 시, 이행강제금 부과 혹은 허가 취소 처분을 받게 됩니다.
결론적으로 토지거래 허가구역 내 매수할 집에서 즉시 거주할 수 없는 분이라면 앞으로 주택 취득은 불가능하다고 생각하시면 됩니다.
대출 규제
1015 부동산 대책 요약에서 두 번째로 살펴볼 부분은 대출 규제입니다. 대출 규제는 아래 2가지가 핵심입니다.
- 주택 시가별 차등 대출
- LTV 하향(70% → 40%)
- 스트레스금리 상향
주택 시가별 차등 대출
1015 부동산 규제 이후 주택 가격에 따라 대출 금액이 차등 적용됩니다. 더 비싼 주택일수록 주담대는 더욱 제한되어 대출액이 줄어듭니다. 국토교통부에서 발표한 기준은 다음과 같습니다.
| 주택 가격 | 최대 대출 가능금액 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억 원 |
| 15억 초과~25억 이하 | 4억 원 |
| 25억 초과 | 2억 원 |
15억 이하 주택은 최대 6억 원까지, 15억 초과 25억 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 초과 주택은 최대 2억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
한 가지 유의해야 될 점은 최대 대출 금액이라는 부분인데요. DSR 규제까지 고려한다면 최대 대출금액까지 받기는 쉽지 않습니다. 간단하게 말하자면 15억 이하 주택을 매수할 때 6억 원의 대출을 받기 위해서는 연봉이 1억이 훌쩍 넘어야만 가능합니다. 즉, 이보다 연봉이 낮다면 주택 매수할 때 더 많은 현금을 보유하고 있어야 됩니다.
단순히 계산하자면 15억 원의 주택을 매수하려면 현금 최소 9억 보유, 20억 원의 주택을 매수하려면 현금을 최소 16억 원을 보유하고 있어야 됩니다. 물론, 취득세 및 기타 비용까지 고려한다면 여윳돈으로 1억은 더 가지고 있는 것이 안전합니다.
LTV 하향(70% → 40%)
LTV는 기존 70%에서 40%로 하향되었습니다. 예를 들어, 10억 원의 주택 주택담보대출을 받을 때 원래 7억의 대출을 받을 수 있었다면, 앞으로는 4억 원으로 제한됩니다. 참고로 LTV 계산은 KB시세 기준으로 결정됩니다.
LTV 변경으로 가장 큰 타격을 입는 분들은 15억 원 이하 아파트 매수자인데요. 15억 원 이하 아파트라고해서 6억 원까지 대출을 받을 수 있는 게 아니라 실제로는 그보다 더 적은 금액을 받게 됩니다. 아래 주택시가별 대출 가능 금액을 참고해 주세요.
| 주택 시가 | 대출 가능액 (LTV 40%) | 필요 현금 (60%) |
|---|---|---|
| 1억 | 0.4억 | 0.6억 |
| 2억 | 0.8억 | 1.2억 |
| 3억 | 1.2억 | 1.8억 |
| 4억 | 1.6억 | 2.4억 |
| 5억 | 2.0억 | 3.0억 |
| 6억 | 2.4억 | 3.6억 |
| 7억 | 2.8억 | 4.2억 |
| 8억 | 3.2억 | 4.8억 |
| 9억 | 3.6억 | 5.4억 |
| 10억 | 4.0억 | 6.0억 |
| 11억 | 4.4억 | 6.6억 |
| 12억 | 4.8억 | 7.2억 |
| 13억 | 5.2억 | 7.8억 |
| 14억 | 5.6억 | 8.4억 |
| 15억 | 6.0억 | 9.0억 |
위 표를 보면 알겠지만 15억 이하 아파트에 적용되는 최대 대출 금액인 6억 원은 정확히 15억 아파트 매수할 때만 적용되고, 그 이하 아파트는 실제로 6억 원의 대출이 불가능합니다.
스트레스 금리 상향
DSR 계산 시 적용되는 스트레스금리가 상향되었습니다. 쉽게 말하자면 대출이 더 힘들어졌다는 이야기입니다. 같은 조건이더라도 스트레스금리 상향 전과 상향 후 대출 금액이 더욱 줄어들게 됩니다. 가산금리는 기존 하한 1.5%에서 3%로 증가되었습니다.
많은 분들이 1015 부동산 대책 요약에서 이 부분을 간과하는데요. 실제로는 대출 한도에 엄청난 영향을 주게 됩니다. 10억 원의 주택을 매수한다고 가정하고 설명해 드리겠습니다.
- 10억 원의 주택을 매수하려고 찾아봤더니 최대 6억 원까지 대출이 가능하다고 함
- 그런데 LTV를 적용해 봤더니 40%라서 최대 4억 원까지만 대출이 가능함
- DSR 스트레스 금리까지 고려했더니 연봉이 낮거나 기존 대출이 많아 4억 원보다 더 적게 나옴
실제로 대부분 주택을 매수하려는 분들은 위 과정을 거치게 됩니다. 물론 본인의 소득이 높다면 스트레스 DSR이 적용되더라도 최대 대출 금액까지 받을 수 있겠죠.
결론
1015 부동산 대책 요약에 대해 정리해 드렸습니다. 실제로 보니 어떠신가요? 대출 규제가 굉장히 많기 때문에 앞으로 주택 매수하는 게 쉽지는 않아 보입니다. 이번 정책을 한 줄로 평하자면 ‘대출을 이용해서 주택 매수할 생각을 하지 말라’는 것입니다.
이번 1015 부동산 규제 후에도 부동산 상승세가 잡히지 않는다면, 더 강력한 규제가 등장할 수도 있습니다. 예를 들어, 예전에 존재했던 15억 원 이상 주택 매수 시, 대출 불가 등이죠. 각자 좋은 선택을 하시길 바랍니다.
- 자료 출처: 주택시장 안정화 대책 pdf